«Büro als Ort des Miteinanders»

Urs Küng Neu
Interview mit Urs Küng, Partner Real Estate AG

Was bedeutet das Büro für dich? 

Das Büro ist für mich ein Ort, wo ich mich mit anderen Personen konzentriert auf eine Aufgabe vorbereiten und austauschen kann. Hier finden vertrauensbildende Teamarbeit und Identifikation mit dem Unternehmen und seinen Werten statt.

Kurz zur Geschichte des Büros im Schnelldurchlauf: Wie hat es sich in den letzten 20 Jahren bis heute entwickelt? 

Die Veränderungen im Büro wurden vor allem durch die Globalisierung und die Digitalisierung geprägt. Zudem wuchs der Dienstleistungssektor stark an und verlangte immer stärker nach konventionellen Büroflächen. 
Moderne Kommunikationsmittel und neue Informationsplattformen liessen die Effizienz und den Umsatz pro Mitarbeitenden steigen. 
Die neuen technischen Mittel und die verbesserte Verkehrserschliessungen ermöglichten zunächst auch eine dezentrale Standortwahl und somit vermeintliche Kosteneinsparungen. Aufgrund der immer anspruchsvolleren Talentsuche ist der Standort seit etwa 15 Jahren wieder vermehrt in den Fokus geraten und zeigt sich als unabdingbarer Angebotsvorteil für die Mitarbeitendengewinnung. Der zentrale Standort und die innere Gestaltung der Arbeits- und Erlebniswelten sind heute wichtiger denn je.

Welchen Stellenwert hat das Büro für ein Unternehmen? Ist nach der Corona-Pandemie das traditionelle Büro am Ende? Warum müssen Mitarbeitende überhaupt noch ins Büro?

Das «Homeoffice» ist eine Idee, die sich aus einer bewährten Struktur heraus gebildet hat und zunächst beeindruckte. Reduktion der Kosten, Erhöhung der Mitarbeitendenzufriedenheit und Arbeitsplatzmobilität sind überzeugende Argumente, die für das Homeoffice sprechen, aber nur kurzfristig. Mittel- und langfristig sind Themen wie Kultur, Identifikation und Vertrauen elementar für die meisten Unternehmungen und dies entwickelt sich im «Miteinander» an einem Ort: dem Büro, dem Schulzimmer, dem Fussballplatz etc. Gerade diejenigen Firmen, von welchen man dachte, dass das Homeoffice eine neue ideale Arbeitsform wäre, haben als Erste gemerkt, dass das «Training» miteinander an einem Ort Vorteile für die Firma und den Mitarbeitenden bringt. So holen Apple, Google, Facebook oder Tesla ihre Mitarbeitenden zurück ins Büro, nicht zuletzt auch aus Sicherheitsgründen.

Inwiefern spielt bei einem Bürokonzept die Unternehmenskultur eine Rolle? Und muss sich das Team damit identifizieren können?

Verstehen, Vertrauen und Identifizieren sind wichtige Bauteile bei der Erarbeitung einer Kultur und diese ist immer vom Menschen geprägt. Ohne einen reellen Austausch lässt sich eine Kultur kaum nachhaltig entwickeln und genau hier ist das Bürokonzept essentiell.
In Dienstleistungsbetrieben ist die technische Infrastruktur ein wertvolles Asset, das von Mitarbeitenden gepflegt wird, deren Integrität sich im direkten Austausch manifestieren kann. Dadurch entsteht Vertrauen, das zentral für das nachhaltige Bestehen einer Firma ist. 
Die Kultur und Identifikation muss sich nicht auf alle Zweige eines Unternehmens beziehen, doch der Kern kann ohne diese beiden Merkmale kaum nachhaltig bestehen. 

Wie stellt man sicher, dass sich die Vorstellungen des Teams in den Räumlichkeiten widerspiegeln?

Es muss genau umgekehrt erfolgen: Die Firma drückt ihre Wertvorstellungen in den Büroräumlichkeiten aus und die Mitarbeitenden stellen fest, ob sie sich damit identifizieren können. Deshalb ist es wichtiger denn je, dass sich Firmen überlegen, welche Signale sie mit dem «Büro» aussenden und ob sie damit auch die richtigen Mitarbeitenden gewinnen und halten können.

Was muss ein Büro heute bieten, damit die Arbeitnehmenden gerne hingehen? Muss es auch Annehmlichkeiten bieten, die sie von zuhause bzw. vom Homeoffice kennen? 

Das Homeoffice-Angebot als flexible Unternehmenshaltung baut heute fast jede Firma in die Möglichkeiten für Mitarbeitende mit ein. Damit Arbeitnehmende gerne ins Büro gehen, müssen drei Eckpfeiler erfüllt werden: Möglichkeiten für konzentriertes Arbeiten, Schaffung individueller Arbeitsplätze und soziale Einbindung in ein Team. Daneben spielen «weiche» Faktoren wie ein angenehmes Raumklima, ein ergonomischer Arbeitsplatz oder auch Angebote wie kostenloser Kaffee und Früchte, eine nahe Kinderbetreuung und Sportmöglichkeiten eine wichtige Rolle. 

Welche Spaces muss ein modernes Office nebst dem eigentlichen Arbeitsplatz auch haben?

Für mich sind es drei Bereiche: Ruhe und Konzentration, Austausch und soziale Kontakte, Rückzug und persönliche Bedürfnisse. 

Geht es heute mehr um «Bürokonzepte» oder viel mehr auch um «Change Management»? Wenn ja, wie sieht ein solches «Change-Management-Projekt» aus? Was sind die wichtigsten und zentralen Fragen, die man sich als Unternehmen bei der Standortsuche und Planung seiner neuen Arbeitswelt stellen muss? 

Die Flexibilität für Veränderungen ergibt sich aus offenen Bürostrukturen. Allerdings sind diese Möglichkeiten in der Theorie einfacher darzustellen, die Umsetzung erfordert meist hohe Kosten, insbesondere bei der Gebäudetechnik. Schlussendlich sind diese Kosten aber meist geringer als ein Standortwechsel, weshalb flexible Büroflächen für zukünftige Wandelbedürfnisse von Vorteil sind.

Was macht eine attraktive Immobilie aus? Wie wird aus einer Standard-Immobilie eine attraktive Immobilie? Lässt sich diese dann auch einfacher vermieten? Wenn ja, warum? 

Eine attraktive Immobile bringt Investitionen, Gebäude, potenzielle Mieter und Mietpreis in Einklang. Deshalb lohnen sich Investitionen in eine «Standard»-Immobilie nur, wenn vorher die Zielgruppe klar definiert wurde, deren Bedürfnisse erkannt wurden und die technische und bauliche Erneuerung dann daran angepasst wird. 

Spielen da auch Themen wie «Nachhaltigkeit» eine Rolle, wenn eine Immobilie attraktiv sein muss? Ist dieses Thema heute – und in Zukunft – entscheidend bei der Wahl der Räumlichkeiten? 

Nachhaltigkeit ist generell überall ein Thema. Auch in der Immobilienbranche ein grosses. Das Verständnis dafür variiert jedoch stark von einem Menschen zum anderen. Auch hier dient die Auseinandersetzung mit der Zielgruppe, um die Bedürfnisse zu klären und zielgerichtet in zukünftige Bedürfnisse zu investieren. ESG hat für börsenkotierte Firmen, wie auch Firmen, welche mit diesen zusammenarbeiten möchten, einen hohen Stellenwert und ist nicht mehr aus der Gebäudeentwicklung wegzudenken. 

Sprechen wir über Technologie: Wie digital wird die Arbeitswelt der Zukunft? Werden wir alle einen persönlichen digitalen Assistenten haben und via VR-Brille an Meetings teilnehmen? Spürt ihr das auch bei den Immobilienanfragen bzw. haben sich die Anforderungen an das Raumprogramm verändert? 

Der technologische Wandel bringt viele Veränderungen für unsere Arbeitswelt. Gewisse Automatisierungsprozesse können z. B. bei der Immobiliensuche oder auch bei Schätzungen eingesetzt werden. Zudem können neue Technologien einen wichtigen Beitrag zur Sicherheitserhöhung und Effizienzsteigerung (z. B. Offertwesen, BIM, Vergleichstools) leisten. Ob wir bald auch im Metaverse einen weiteren Firmensitz haben und arbeiten, wird sich zeigen.

Welche Unternehmen (Branchen) haben deiner Meinung nach zeitgemässe und vorbildliche Bürokonzepte? Und warum genau diese? 

Zeitgemässe und vorbildliche Bürokonzepte als wichtigen Bestandteil des Employer Brandings sehe ich vor allem bei Anwaltskanzleien, mittelgrossen Finanz- und Beratungsinstituten, führenden Technologieanbietern oder auch bei Holdingstrukturen und Family Offices. In Bezug auf den Arbeitsort und Arbeitsplatz betrachte ich folgendes Muster: Je höher die Wertschöpfung pro Mitarbeitenden ist, desto intensiver fällt auch die Auseinandersetzung mit dem Individuum, sprich Mitarbeitenden und Kunden, aus.

Wie geht ihr vor, wenn ihr eine neue Arbeitswelt entwickelt? Was gilt es zu beachten? 

Als Erstes gilt es die zwei wichtigsten Fragen zu klären: Wie will die Firma von Kunden wahrgenommen werden und welche Mitarbeitenden gilt es zu gewinnen? Danach werden die weiteren Rahmenbedingungen hinzugezogen, wie Standortpräferenzen, Mietpreisbudget oder Aktivitäten 

Wir schreiben das Jahr 2030. Wie gestalten sich die Arbeits- und alle anderen Bereiche? Welche Technologien werden wir in dieser neuen Arbeitswelt nutzen?

Das grosse neue Thema wird die Integration von sportlichen Aktivitäten im Unternehmen sein. Sei es direkt in der Unternehmung oder als Teil der Arbeitszeit.

In einem Satz: Was würden Sie allen Immobilienbesitzern empfehlen, die auch künftig Büroflächen erfolgreich und nachhaltig vermieten möchten? 

Sie haben zwei Möglichkeiten: Entweder sie orientieren sich an einem aktuellen Bedürfnis und entwickeln dazu die passenden Flächen, wie dies z. B. bei der «Europaallee» in Zürich der Fall war, oder sie definieren zukunftsweisende Standards und schaffen ein Bedürfnis wie z. B. der «Circle» am Flughafen Kloten. So oder so gilt es, sich zu den zukünftigen Nutzungen und Nutzern Gedanken zu machen. Je klarer das Zielbild, der Zielmieter, desto erfolgreicher die Vermietung. Und das ist von Location zu Location ganz anders. 




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