«Internatio­nale Firmen drücken wieder aufs Gaspedal.»

Interview mit Urs Küng, Partner Real Estate AG

Urs Küng, Sie sind «am Puls der Stadt». Welche Veränderungen stellen Sie in Bezug auf die Office-Flächen in der Zürcher Innenstadt fest?

Für den eher trägen Büroflächenmarkt ist der Einfluss eines einzigen Jahres (noch) nicht gross. Es sind Tendenzen spürbar, jedoch keine nachhaltigen Auswirkungen. Die Bilanz können wir erst in zwei bis drei Jahren ziehen. Aktuell spüren wir Auswirkungen auf die kurzfristig verfügbaren Mietflächen. Sie stehen unter Druck. Für diese Flächen sind die Marktpreise von 2019 ausser Reichweite. Zu bedenken ist jedoch auch, dass wir bei etwa 10% Preisrückgang von einem Höchstniveau ausgehen. Die Rückgänge sind also in den überwiegenden Fällen moderat. Bei den langfristig ausgerichteten Flächenangeboten, die nach 2022 bezugsbereit sind, blieben die Preise stabil. In diesem Segment rechnen wir mittelfristig mit leichten Preissteigerungen für attraktive neue Büroflächen im Stadtzentrum.

Wie hat sich die Nachfrage bei internationalen Unternehmen entwickelt?

Die international organisierten Unternehmungen haben die Handbremse zuerst gezogen. Dies sind aber auch die Firmen, welche bereits vor allen anderen wieder aufs Gaspedal drücken. Offensichtlich sind die ausländischen Unternehmungen krisenerprobter oder mutiger. Schneller im Handeln. Die Schweizer Firmen beginnen sich auch wieder vermehrt für Flächen zu interessieren, sind aber noch zurückhaltend. Wohl auch weil die Grossbanken ihre Flächenentscheidungen noch nicht schlüssig fällen konnten und diese allenfalls noch Flächen auf den Markt bringen könnten. Das würde die Preise weiter unter Druck setzen. Aber das ist eine Frage der Strategieentscheide der grossen Finanzinstitute und lässt sich darum nicht prognostizieren.

Und wie sieht die Lage ausserhalb des Stadtzentrums aus?

Seit geraumer Zeit ist eine Verlagerung von Mietflächen in das Stadtzentrum feststellbar. Das Angebot an grossen Flächen ist jedoch beschränkt in der City, weshalb moderne Bürogebäude an gut erschlossenen sowie zentrumsnahen Lagen ebenfalls profitieren. Eine Haltestelle vor dem Gebäude ist förderlich.

Welche Gründe sehen Sie für diese Entwicklungen?

Die Schweiz ist ein Hochlohnland mit einer grossen Dichte an Talenten in Forschung, Wissenschaft und Wirtschaft. Verschiedene Anreize werden diesen Talenten angeboten. Darunter fällt auch ein attraktiver Arbeitsplatz an bester City-Lage in einer für Familien äusserst attraktiven Metropole – Zürich zum Beispiel. Solange diese Anreize Erfolg haben und die Wertschöpfung der Mitarbeitenden wichtig bleibt, werden Büroflächen an zentralen Lagen profitieren.

Welche Art von Flächen sind denn aktuell besonders gefragt?

Die aktuellen Entwicklungen zeigen einen Trend zu grossen, zusammenhängenden Flächen mit über 1000m² Geschossfläche – und diese sind in Zürich rar. Die Entwicklung der Grossüberbauung an der Europaallee hat Entspannung für die Innenstadt gebracht. Denn für das gesunde Wachstum ist auch ein gesundes Angebot notwendig, welches mit diesen Bauten geschaffen wurde. Im geografischen Gegensatz dazu steht die Grossüberbauung «Circle» in Zürich Nord, welche von der hervorragenden internationalen Erschliessung profitiert. In Zürich Nord herrscht zwar kein genereller Flächenmangel, jedoch ein Mangel an hochwertigen Flächen an gut erschlossenen Lagen. Der «Circle» zum Beispiel entspricht diesem Bedürfnis.

Viele Firmen waren im vergangenen Jahr sehr unsicher und zurückhaltend, was die Suche nach neuen Büroflächen angeht. Ist das noch immer so?

Die Unsicherheiten sind noch spürbar, wenn auch nicht mehr so stark wie vor einem halben Jahr. Wir lernen Tag für Tag und lesen verschiedene Szenarien in der Presse. Das Gute ist, dass noch kaum jemand Erfahrung im Pandemiekrisenmanagement hat, zumindest nicht in der Schweiz. Wir müssen uns also auf unsere Instinkte berufen und ab und zu in wirtschaftlich bereits prosperierende Länder blicken, um Ansätze für unsere Zukunft zu erkennen und für uns umzusetzen. 

Unsere Arbeitskultur scheint sich ebenfalls zu wandeln. Was bedeutet das für die Projekte vom 3. Raum?

Dieser Wandel ist Tatsache. Unser Job ist nicht mehr geprägt von einer starren «8-to-5»- und von «Montag-bis-Freitag»-Arbeitskultur. Wichtige Mitarbeitende verlangen mehr Individualität und Flexibilität. 

Wie gehen Firmen damit um?

Sie kommen den Mitarbeitendenbedürfnissen immer stärker entgegen. Selbstredend, dass die Leistung dadurch gleich bleibt oder sogar steigt. Das Umfeld soll fördernd wirken. Inspirierend. Dabei spielen unzählige Faktoren eine Rolle: Bürostandort, soziales Umfeld, Familienunterstützung, Freizeitmöglichkeiten, flexible Arbeitszeiten und -orte, Lohn und vieles mehr. Der 3. Raum kreiert mit seinen Projekten ein Büroumfeld, das die flexible und soziale Integration jedes Mitarbeitenden unterstützt und die Kultur des Unternehmens fördert. Zudem ist es wichtig, auf dynamische Bedürfnisse reagieren zu können. Schnell und unkompliziert. Bauliche Vorbereitung und eine flexible Raumgestaltung sind zentral. Schlussendlich müssen sich die Investitionen in Büroausbauten auch für den Arbeitgeber lohnen. Das ist entscheidend für die Förderung solcher Konzepte.

Urwald, Gartenhäuschen, Kletterwand: Weltweit gibt es Büros, die mit ihrer Infrastruktur Kreativität beweisen. Sind solche extravaganten Angebote ein echter Mehrwert oder reiner «Image-Gag»?

Nicht jede Idee passt in jede Kultur. Ein Unternehmen muss herausfinden, welche Massnahmen für die Förderung seiner Kultur, der Firmenziele und der Mitarbeitendenbedürfnisse sinnvoll sind. Alle Fragen richtig zu stellen und die Antworten mit entsprechender Raumgestaltung umzusetzen, erfordert jahrelange Erfahrung und hohe Fachkompetenz. Genau da kommt die Expertise vom 3. Raum ins Spiel. Kreative Ausbauten hängen nicht von der Originalität, sondern vom tatsächlichen Nutzen ab. 

«Nicht jede Idee passt in jede Kultur.»

Welche weiteren Themen sind es, mit denen sich Ihre Branche aktuell auseinandersetzen muss?

Zentral ist zurzeit schon das Thema «Homeoffice». Es wird sich zeigen, wie wir in den nächsten Monaten und Jahren damit umgehen. Ein Szenario kann durchaus sein, dass die Flächenbedürfnisse in der Schweiz ansteigen. Dies gestützt durch die Verlagerung von hochwertigen Arbeitsplätzen in die Schweiz und durch die Nachfrage nach Dienstleitungen, welche durch unsere sichere Infrastruktur welt- oder europaweit aus der Schweiz erbracht werden können. Tech-Firmen im IT- und Finanzbereich werden besonders interessiert sein an dieser sicheren Infrastruktur und so den Aufbau von Arbeitsplätzen sichern. 

Und was heisst das für die neuen Arbeitswelten?

Die Bürostrukturen werden sich den veränderten Bedürfnissen anpassen. Rutschbahnen braucht es womöglich nicht dazu. Doch klar ist, dass die körperliche Fitness und der soziale Austausch unter den Mitarbeitenden im Büroalltag vermehrt gefördert werden. Auch ein Standort im Stadtzentrum wird aufgrund der zeitsparenden Erreichbarkeit und des sozialen Austauschs für die besten Talente immer wichtiger. In der Beratung für die Entwicklung der Geschäftshäuser ist es also unsere Aufgabe, mögliche künftige Arbeitsszenarien miteinzubeziehen. Die aktuelle Situation rückt sehr viele neue Themen in den Fokus. Sie bringt Fragen auf, die nach Antworten verlangen. Wir können diese Antworten geben. Wir zeigen mögliche Szenarien auf und helfen so, Entscheidungen zu erleichtern. 

Die ideale Büroimmobilie im Zentrum der Stadt Zürich? Ich finde sie für Sie.

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